在古人的說(shuō)法當(dāng)中,有水的地方就有財(cái)。世界三大灣區(qū):紐約、舊金山和東京,都是依靠大型的港灣形成的城市經(jīng)濟(jì)帶。而世界大型城市如:紐約、倫敦、上海、東京、深圳、香港等地,無(wú)不離開(kāi)水而存在。因此我們可以知道,溫泉帶動(dòng)起來(lái)的旅游也將成為經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。溫泉度假區(qū)是當(dāng)代溫泉旅游行業(yè)的佼佼者,集休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、宴會(huì)、養(yǎng)生等等功能于一體的溫泉綜合體。在全球范圍內(nèi)的許多擁有溫泉資源的地區(qū),都十分推崇溫泉養(yǎng)生文化作為旅游特色而吸引游客。溫泉旅游帶動(dòng)的旅游地經(jīng)濟(jì)也豐富了當(dāng)?shù)匚幕袼缀妥匀槐Wo(hù)。今天,我們來(lái)簡(jiǎn)單的聊聊有關(guān)溫泉度假區(qū)的發(fā)展模式和溫泉度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。
一、溫泉休閑綜合體發(fā)展模式
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多元化,單一的“溫泉泡湯模式”已經(jīng)顯現(xiàn)出效益的疲敝,不能適應(yīng)國(guó)內(nèi)日益發(fā)展的物質(zhì)、文化及精神的需求,經(jīng)濟(jì)效益低下下,主要有下面兩大原因。
、從土地開(kāi)發(fā)角度來(lái)看,溫泉旅游度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量資金投入,單一開(kāi)發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)與土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的更大化,溫泉和地產(chǎn)的相結(jié)合已是必然選擇。溫泉文化在休閑旅游與現(xiàn)代休閑旅游產(chǎn)業(yè)的融合中漸放異彩,溫泉地產(chǎn)融合了游玩、商務(wù)、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)等多種業(yè)態(tài),溫泉地產(chǎn)或者直接溫泉入戶(hù),或者以溫泉會(huì)所為配套,或以溫泉旅游為附屬,不僅給購(gòu)房者帶來(lái)了全新的居住體驗(yàn),而且通過(guò)引入溫泉而使其房產(chǎn)價(jià)值得以極大提升。
第二、從消費(fèi)需求角度來(lái)看,富裕起來(lái)的人們對(duì)于溫泉的消費(fèi)需求,已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面,而是要求能夠滿(mǎn)足其“保健療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)、商務(wù)會(huì)議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費(fèi)需求。
因此,溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會(huì)議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉(zhuǎn)變,這是市場(chǎng)的必然選擇,“溫泉休閑綜合體”也一定是未來(lái)溫泉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大方向。從功能業(yè)態(tài)上看,“溫泉休閑綜合體”應(yīng)該包括“溫泉休閑中心、會(huì)議度假酒店、餐飲娛樂(lè)商業(yè)街區(qū)、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目和溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”五大核心功能板塊。
二、溫泉度假區(qū)的空間布局規(guī)劃
1、帶狀布局模式
主要是受環(huán)境與用地范圍的限制,這種布局模式下各功能區(qū)呈帶狀串聯(lián)布局。在這種模式下,應(yīng)注意控制各功能區(qū)塊的大小,在功能區(qū)塊之間留有生態(tài)廊道(如河流、自然山林等),避免功能區(qū)塊相連,形成“攤大餅”的發(fā)展模式。
2、核式布局模式
這種布局模式主要針對(duì)于旅游吸引物較為集中且對(duì)其保護(hù)要求較高的溫泉度假區(qū)規(guī)劃。這種布局模式下,將自然吸引物和服務(wù)功能組團(tuán)分開(kāi),以?xún)烧叩钠渲幸徽邽楹诵?,與外圍的功能組團(tuán)建立聯(lián)系通道,有單核、雙核、多核等多種布局模式。
3、多組團(tuán)布局模式
這種布局模式主要適用于用地規(guī)模較大且資源豐富的溫泉度假區(qū)。這種度假區(qū)一般為綜合性多功能的度假區(qū),各個(gè)功能組團(tuán)相互獨(dú)立,擁有完整的設(shè)施配套,又通過(guò)一定的聯(lián)系通道相互聯(lián)系,共同構(gòu)成一個(gè)完整的溫泉度假區(qū)。
三、溫泉度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念
1、戰(zhàn)略定位
溫泉度假區(qū)規(guī)劃的理念,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心實(shí)質(zhì),是圍繞溫泉資源的特性,處理好旅游(溫泉、酒店、休閑)和地產(chǎn)之間的關(guān)系。
其一,以溫泉水療、會(huì)議酒店及特色休閑構(gòu)成的旅游板塊,是帶動(dòng)人氣、樹(shù)立形象和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)板塊,需要?jiǎng)?chuàng)新打造;
其二,地產(chǎn)板塊是創(chuàng)造快速回報(bào)、獲取土地開(kāi)發(fā)收益的核心板塊,屬重點(diǎn)開(kāi)發(fā);
其三,溫泉本身具有突出的“養(yǎng)生與休閑”效應(yīng),是打造溫泉休閑、會(huì)議酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)的引擎資源,特別能夠有效提升項(xiàng)目的附加值。
因此,必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開(kāi)發(fā)中融入溫泉功能,突出溫泉養(yǎng)生休閑價(jià)值,形成溫泉休閑中心、溫泉會(huì)議酒店、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)等產(chǎn)品,才能夠?qū)崿F(xiàn)整體開(kāi)發(fā)價(jià)值的更優(yōu)化。
2、功能定位
養(yǎng)生產(chǎn)業(yè):以溫泉泡浴為基礎(chǔ),將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合,形成溫泉養(yǎng)生中心,這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本基礎(chǔ)。
會(huì)議產(chǎn)業(yè):以溫泉水療為吸引,以會(huì)議度假酒店為載體,以會(huì)議接待為重點(diǎn)的溫泉模式,幾乎成為大多數(shù)溫泉度假村經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要帶動(dòng)產(chǎn)品。
房地產(chǎn)業(yè):以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉第二居所為概念,是溫泉度假地產(chǎn)項(xiàng)目的主流,與會(huì)議、經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)也是一個(gè)發(fā)展方向。
休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè):以水游樂(lè)、垂釣、運(yùn)動(dòng)、健身為主體,也是重要的功能構(gòu)成。
3、產(chǎn)品定位
作為第二居所的“住宅型物業(yè)”:以公寓或洋房為主,建議溫泉入戶(hù),公共的溫泉中心只作為配套來(lái)使用,面積區(qū)間為80-100平米,可考慮做部分包括迷你溫泉湯屋(大約50-120平方米)。
作為可返租的“度假型物業(yè)”:溫泉入戶(hù),以聯(lián)排為主,此類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)格不高,但是休閑功能齊全,面積區(qū)間為250-300平米;適度開(kāi)發(fā)部分兼具泡浴功能、會(huì)議功能、娛樂(lè)功能、廚房功能的溫泉?jiǎng)e院,面向企業(yè)小型團(tuán)體,一般在400-600平方米,可以容納10-20人;
溫泉大宅:真正的高端溫泉度假物業(yè),面向私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)管理層等市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售,面積介于350-450平米。
以溫泉為特色的休閑商業(yè)街:其實(shí)質(zhì)是休閑商業(yè)地產(chǎn),可自持,也可出售,以酒吧、餐飲、養(yǎng)生物品專(zhuān)賣(mài)店為核心業(yè)態(tài)。
4、運(yùn)營(yíng)定位
目前,國(guó)內(nèi)溫泉度假區(qū)的運(yùn)營(yíng)有三種模式,如下:
一是先做休閑平臺(tái),再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺(tái)主要指運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生、會(huì)議、文化休閑平臺(tái),通過(guò)休閑平臺(tái)的打造,帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
二是先做項(xiàng)目品質(zhì),后做銷(xiāo)售面積。先注重項(xiàng)目品質(zhì),為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng),在土地充分升值后做大銷(xiāo)售面積(追求合理容積率),更大程度的獲取增值回報(bào)。
三是銷(xiāo)售型物業(yè)與經(jīng)營(yíng)型物業(yè)相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式。除了公共溫泉中心、會(huì)所及酒店大堂等公建以外,包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租,通過(guò)會(huì)議經(jīng)營(yíng)進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)。
溫泉度假產(chǎn)品如火如荼,而且呈現(xiàn)了正向發(fā)展的特點(diǎn)。隨著對(duì)于旅游政策的推動(dòng),越來(lái)越多的溫泉度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司也如雨后春筍一般生長(zhǎng)。溫泉旅游產(chǎn)品不再是由簡(jiǎn)單的泡溫泉了,而是發(fā)展成為了以溫泉為主題的,集合養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會(huì)議的功能于一體的溫泉綜合體。在人們通過(guò)泡溫泉的同時(shí),可以感受到更多的旅游附加值。廣州上水尚道工程設(shè)計(jì)有限公司|上水尚道溫泉規(guī)劃設(shè)計(jì)院在此領(lǐng)域已經(jīng)研究多年,積累豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。深諳溫泉開(kāi)發(fā)所帶動(dòng)的周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道理,也與時(shí)俱進(jìn)的進(jìn)行環(huán)境保護(hù)和響應(yīng)可持續(xù)發(fā)展理念的號(hào)召。